Tôi xin hỏi các chuyên gia thời điểm này mua chung cư giá còn hạ nữa không? ngoài ra, tôi có gửi kèm hợp đồng mua bán căn hộ và quyết định duyệt đề án. Hi vọng được chuyên gia, luật sư tham vấn giúp những điều khoản trong hợp đồng có hợp lý không, làm sao nhằm hạn chế rủi ro khi tậu nhà chung cư này?
Giải đáp:
Dưới đây là quan điểm tư vấn của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng văn phòng luật sư Trường để giải đáp các thắc mắc này.
Với giấy tờ bạn đọc gửi và câu hỏi liên quan, có 5 điểm cần xem xét như sau:
Thứ nhất: Về qui mô căn hộ
Theo hợp đồng, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “qui mô chung cư: là Phần qui mô được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của chung cư, bao hàm: qui mô sàn căn hộ, tổng diện tích phần thềm riêng trước cửa vào chung cư, ban-công, logia (nếu có)”.
Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính quy mô căn hộ: Tính diện tích thông thủy hoặc theo tim tường. Ngày nay, Bộ Xây Dựng đã chỉnh sửa Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần diện tích nhà chung cư được tính thông thủy không còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được dùng riêng, thì chủ đầu tư sẽ có quyền tính diện tích này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào căn hộ” nằm bên ngoài chung cư, đây là thuộc về hành lang và là thuộc diện tích mua được chung nên khi cấp quyền dùng, cũng như cấp quyền có được sẽ không tính phần diện tích này.
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thành, có nhiều phần ghi chưa cụ thể như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, chẳng có nhãn hiệu, mã hàng hóa cụ thể.
Bên cạnh đó, ở phần ghi chú 1, chủ đầu tư có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc phương tiện có giá trị và tiêu chuẩn tương đương cho những vật liệu hoặc phương tiện đã được liệt kê trên"; Điều này có thể giúp CĐT dễ dàng đưa các vật liệu hoặc phương tiện giá rẻ hơn mà khách hàng khó bắt bẻ.
Phần chú thích, CĐT có quyền: “chủ động thay đổi qui hoạch căn hộ để đạt công hiệu dùng tối đa & thẩm mỹ nhất. Tuy vậy, vẫn đảm bảo trọn vẹn những phòng chức năng như qui hoạch ban đầu tại phòng mẫu."; cư dân cần lường trước tác dụng thiết kế chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi giao lại thực tế là một sản phẩm khác hoàn toàn! thông thường chủ đầu tư thường được dùng lời lẽ “mở” trong HĐ, nên khi khách hàng mua đề nghị ghi cụ thể chủng loại hàng hóa, mã hàng, nơi sản sinh ra, nếu trường hợp thay thế những sản phẩm phương tiện tương đương thì phải có giá thành không sai khác nhiều.
Thứ 3: Về quyền và nhiệm vụ CĐT
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của CĐT có ghi: “Với tiêu chuẩn nhằm tránh hiểu sai nội dung Hợp đồng đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và đặng thực hiện đúng pháp luật về tiêu chuẩn bảo vệ lợi ích của đôi Bên có can hệ tới Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & bằng lòng rằng, trong thời gian Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền không tiếp nhận mọi đề nghị của Bên B khi bên B cử người được ủy nhiệm bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, DN, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi đề nghị đến từ các sắp xếp, cá nhân này.
Đặng bảo vệ quyền lợi & tiến hành những yêu cầu của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ quyền lợi của Bên A, Bên A có quyền đề nghị Bên B đề đạt các yêu cầu của Bên B tới Bên A một cách trực tiếp đặng cùng đàm phán giải quyết trước, trên cơ sở hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu không giải quyết được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp tới cơ quan hòa giải là Tòa án cộng đồng nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng đặng hai Bên cùng tiến hành.";
Vì sao CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là những thỏa thuận vô cùng bất lợi, “bịt miệng” cư dân nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về sở hữu chung - riêng
Khoản 11.2, Phần tài sản riêng của Bên A gồm có cả: “những loại sân vườn ngoài trời – tổng diện tích các khu dịch vụ, bờ kè, các dịch vụ trên các diện tích công cộng; các loại hành lang không phải là đường đi chung hoặc đường đi riêng lẻ của chung cư và các loại quy mô nhỏ lẻ không tham gia vào việc tổ chức giao thông công cộng.&Rdquo; Trong lúc đó, quyết định ưng chuẩn đề án đầu tư xây dựng của Sở xây dựng ngày 24/8/2009 có chỉ rõ phần tài sản riêng của chủ đầu tư gồm: qui mô khu thương nghiệp dịch vụ, qui mô khu dịch vụ giữ trẻ, quy mô chỗ để xe tầng hầm. Người quan tâm cần lưu tâm để tránh thiệt thòi khi căn hộ bước vào vận hành.
Thứ 5: Về khuynh hướng giảm giá nhà chung cư
Đây là điều rất khó tiên đoán chính xác. Tuy vậy, trên lĩnh vực này, các đề án tốt, chủ đầu tư uy tín, ít sản phẩm cạnh tranh đủ tầm thì khó có thời cơ hạ giá trong thời gian ngày nay sau một giai đoạn sửa sang giá khá dài. Còn với những đề án không tốt, chủ đầu tư không đáng tin cậy thì cho dù giảm giá thì nguy cơ đi đôi cũng rất lớn. Đáy phân khúc thường tính chung cho tất cả những dự án nên chỉ mang tính gợi ý thêm ở mức vĩ mô và có ý nghĩa với giới đầu tư nhiều hơn. Đối với khách hàng mua an cư yếu tố quan trọng vẫn là thỏa mãn nhu cầu cá nhân và phù hợp thu nhập và điều quan trọng là người quan tâm nên tìm hiểu giá trị cộng hưởng, giá trị gắn kết , giá trị thương hiệu cũng như tín nhiệm của chủ đầu tư.
Thanh Minh
